Contrato de arras: tipos y qué revisar antes de firmar

Información revisada el 25 de octubre de 2026. La normativa y la jurisprudencia citadas se enlazan en el texto.

Entre el «nos lo quedamos» y la firma ante notario suele haber un documento intermedio: el contrato de arras. Comprador y vendedor fijan precio, plazos y condiciones, y el comprador entrega una cantidad como señal. Firmarlo con prisa es uno de los errores más caros de una compraventa, porque no todas las arras significan lo mismo.

Qué dice la ley

El Código Civil solo regula expresamente un tipo de arras: «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas» (BOE, artículo 1454 del Código Civil). Son las llamadas arras penitenciales. Los otros dos tipos proceden de lo que las partes pactan y de cómo lo han interpretado los tribunales.

Los tres tipos de arras

El Tribunal Supremo distingue tres funciones: como señal de un contrato ya celebrado y anticipo del precio (confirmatorias), como garantía de cumplimiento que se pierde si se incumple pero no permite desligarse (penales), y como penitenciales, las únicas que permiten desistir del contrato (El Notario del Siglo XXI, reseña de sentencias del Tribunal Supremo).

• Penitenciales: cualquiera de las partes puede echarse atrás. Si desiste el comprador, pierde la señal; si desiste el vendedor, la devuelve duplicada. Es una salida pactada con un coste conocido.
• Confirmatorias: la cantidad es un pago a cuenta del precio y confirma que la compraventa está cerrada. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización (BOE, artículo 1124 del Código Civil).
• Penales: funcionan como una cláusula penal. La pena sustituye a la indemnización salvo pacto en contrario, y el deudor no puede librarse de cumplir pagándola, salvo que se le haya reservado ese derecho expresamente (BOE, artículos 1152 y 1153 del Código Civil).

Por qué importa la redacción

El Supremo ha señalado que las arras deben interpretarse de forma restrictiva y que, en principio, se entienden como un simple anticipo a cuenta del precio (STS 168/2009, de 16 de marzo). En la práctica, si quieres que exista la posibilidad de desistir, el contrato debe decirlo con claridad y remitir al artículo 1454. Llamar «señal» a la cantidad no basta por sí solo.

También pesa más el contenido que el título: el Supremo ha analizado documentos llamados de una manera cuyo contenido respondía a otra figura, y ha dado prioridad a lo que las partes pactaron realmente (STS 270/2025, de 19 de febrero).

Qué revisar antes de firmar

• Tipo de arras y consecuencias exactas si alguien no llega a la firma.
• Importe de la señal y cómo se descuenta del precio final.
• Plazo para la escritura y qué ocurre si la notaría o el banco se retrasan.
• Financiación: si el comprador necesita hipoteca, si se incluye una condición para el caso de que no se conceda y en qué plazo debe acreditarse.
• Estado de cargas según una nota simple reciente, y cómo se cancelará la hipoteca del vendedor.
• Reparto de gastos e impuestos, mobiliario incluido, fecha de entrega de llaves y estado en que se entrega la vivienda.

Nuestra recomendación

Un contrato de arras bien hecho protege a las dos partes y reduce la tensión de las semanas previas a notaría. En Alfa Rivas Casamedida preparamos la operación con comprador y vendedor, y coordinamos con profesionales jurídicos cuando el caso lo requiere. Si estás comprando, puedes calcular antes tus impuestos de compra; si vendes, consulta los impuestos de venta.

Contenido informativo general, no asesoramiento jurídico individual. Cada contrato debe revisarse según sus cláusulas, la normativa vigente y, en su caso, el derecho civil propio de la comunidad autónoma.

Imagen de cabecera: ilustración editorial generada con IA; no reproduce un contrato ni una vivienda reales.