Alquiler: claves de la reforma de octubre de 2026

Información revisada el 16 de octubre de 2026. Las fechas de los anuncios y los datos se indican en el texto.

El Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre, introduce cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos con entrada en vigor general el 8 de octubre de 2026, sin perjuicio de las salvedades de la propia norma (BOE, RDL 29/2026). Para propietarios e inquilinos, lo importante es identificar qué modalidad de contrato tienen y qué reglas corresponden a su fecha y situación.

Esta lectura editorial parte de la guía profesional de Acción Legal facilitada a la agencia y contrasta sus puntos principales con el BOE. No reproduce el documento completo ni sustituye el análisis jurídico de un contrato concreto.

Vivienda habitual, temporal y por habitaciones

El artículo 2 de la LAU incluye expresamente el alquiler de una habitación o estancia tanto en la vivienda habitual como en la temporal, según la necesidad residencial que se satisfaga (BOE, artículo 2 LAU). Conviene empezar por el uso real del inmueble, no por el nombre que se escriba en la portada del contrato.

Para el alquiler temporal, la causa del desplazamiento debe constar expresamente y ser real y acreditable; el artículo 9 bis establece una duración superior a 31 días y, como regla general, no mayor de doce meses, con las particularidades ligadas a la subsistencia de la causa (BOE, artículos 7 y 9 bis LAU). Antes de reutilizar un modelo de temporada, recomendamos revisar su justificación y la documentación que la respalda.

Gastos, desistimiento y renta de las habitaciones

En la redacción consultada, el artículo 20.2 impide repercutir al arrendatario los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, directa o indirectamente, y distingue los servicios opcionales solicitados expresamente por escrito (BOE, artículo 20 LAU). Nuestra recomendación es revisar tanto las cláusulas como los conceptos que aparecen en presupuestos y recibos.

El artículo 11 regula el desistimiento de vivienda habitual tras seis meses con treinta días de preaviso, y el de vivienda temporal tras un mes con diez días de preaviso; el desistimiento así ejercido no genera indemnización a favor del arrendador (BOE, artículo 11 LAU). No aconsejamos trasladar automáticamente cláusulas antiguas a una nueva contratación.

Para contratos parciales simultáneos, el artículo 17.9 limita la suma de las rentas al importe del arrendamiento unitario de la vivienda y añade reglas para zonas tensionadas (BOE, artículo 17.9 LAU). Es otro punto que merece una comprobación específica antes de comercializar por habitaciones.

Contratos anteriores y el cambio previsto para noviembre

La disposición transitoria octava conserva el régimen anterior de los contratos temporales previos hasta el plazo pactado y establece reglas para su extinción y renovación (BOE, disposición transitoria octava). Por eso no debe darse por hecho que todas las cláusulas de todos los contratos vigentes han cambiado de la misma manera.

La reforma del artículo 10 prevista en el RDL 28/2026 tiene una fecha de entrada en vigor distinta: el 15 de noviembre de 2026, con su propio régimen transitorio (BOE, RDL 28/2026). A fecha de esta noticia no la presentamos como un régimen ya aplicable en octubre; es necesario seguir su tramitación parlamentaria y verificar el texto vigente antes de actuar.

Qué conviene revisar ahora

Reúne el contrato, sus anexos, las fechas de firma y vencimiento, las comunicaciones entre las partes y, cuando proceda, la documentación de la temporalidad. En Alfa Rivas Casamedida podemos ayudarte a organizar la información de la operación y a identificar cuándo conviene una revisión jurídica especializada.

Contenido informativo general, no asesoramiento jurídico individual. La aplicación concreta requiere comprobar la normativa vigente y las circunstancias del contrato.

Imagen de cabecera: ilustración editorial generada con IA; no es una fotografía ni un plano oficial de una promoción o vivienda concreta.