Qué documentos necesitas para vender tu vivienda

Información revisada el 25 de octubre de 2026. La normativa citada se enlaza a su texto consolidado en el BOE.

Uno de los motivos más habituales de retraso en una compraventa no es el precio ni la negociación: es un documento que falta el día que se necesita. Reunir la documentación antes de poner la vivienda en el mercado da seguridad al comprador, agiliza las arras y evita sorpresas en notaría. Esta guía sirve para Rivas, para Madrid capital y, en lo esencial, para cualquier vivienda de segunda mano en España.

1. Identidad y titularidad

Empieza por lo básico: el DNI o NIE de todos los titulares y la escritura por la que adquiristeis la vivienda (compraventa, herencia, donación o adjudicación). Si la vivienda es de varios propietarios o forma parte de una herencia todavía sin aceptar, conviene saberlo desde el primer día, porque todos deberán intervenir en la venta.

La nota simple del Registro de la Propiedad confirma quién figura como titular y si existen cargas, como una hipoteca pendiente o un embargo. Se solicita en el Registro o a través del portal de los Registradores, y es recomendable pedir una reciente cuando ya haya un comprador interesado.

2. Certificado de eficiencia energética

El certificado energético es obligatorio para vender una vivienda existente. El Real Decreto 390/2021 lo exige en los edificios o partes de edificios que se vendan o alquilen, y obliga a que la etiqueta energética figure en toda oferta, promoción y publicidad de la venta (BOE, artículos 3 y 15 del RD 390/2021). Por eso lo recomendable es tramitarlo antes de anunciar la vivienda, no cuando ya hay comprador.

Además, en la compraventa debe anexarse al contrato una copia del certificado registrado y de su etiqueta (BOE, artículo 17 del RD 390/2021). Su validez máxima es de diez años, o de cinco si la calificación es G (BOE, artículo 13). Si ya tienes uno, comprueba la fecha.

3. Comunidad de propietarios

Si el inmueble está en un edificio o urbanización en régimen de propiedad horizontal, necesitarás el certificado de deudas con la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal exige que el vendedor declare en la escritura si está al corriente y aporte esa certificación, sin la cual no puede autorizarse la escritura salvo que el comprador le exonere expresamente. El secretario debe emitirla en un máximo de siete días naturales desde la solicitud (BOE, artículo 9.1.e de la Ley 49/1960).

Conviene preguntar también al administrador por derramas aprobadas o en estudio. Es una de las preguntas que más se repite en las visitas y conviene tener la respuesta por escrito.

4. IBI, suministros y referencia catastral

Ten a mano el último recibo del IBI, que además incluye la referencia catastral. La vivienda queda afecta al pago del impuesto pendiente cuando cambia de titular, y los notarios deben informar y advertir sobre las deudas de IBI asociadas al inmueble que se transmite (BOE, artículo 64 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales).

Los últimos recibos de luz, agua y gas ayudan al comprador a hacer el cambio de titularidad y a estimar sus gastos. Si hay una hipoteca pendiente, solicita a tu banco el certificado de deuda pendiente para planificar la cancelación en la firma.

5. Documentos que dependen del caso

• Inspección técnica del edificio: si el edificio está obligado a pasarla por su antigüedad o por la normativa municipal, conviene conocer su resultado.
• Cédula o licencia: los requisitos de habitabilidad y primera ocupación varían según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda. Lo comprobamos para cada operación antes de dar nada por hecho.
• Vivienda alquilada: contrato de arrendamiento vigente y su situación, porque afecta al comprador y a sus derechos.
• Obras y ampliaciones: licencias o comunicaciones de obras relevantes, sobre todo si la superficie real no coincide con la que consta en Catastro o en el Registro.

Nuestra recomendación

Prepara una carpeta, física o digital, antes de la primera visita. Un expediente completo transmite confianza y permite responder con rapidez a un comprador que viene con financiación aprobada. En Alfa Rivas Casamedida revisamos contigo la documentación y coordinamos certificados y trámites. Si estás pensando en vender, puedes empezar por una valoración gratuita y calcular tus gastos con nuestros simuladores.

Contenido informativo general, no asesoramiento jurídico ni fiscal individual. Los requisitos concretos dependen del inmueble, la comunidad autónoma y la normativa vigente en el momento de la operación.

Imagen de cabecera: ilustración editorial generada con IA; no es una fotografía de una vivienda ni de documentos reales.