Fianza del alquiler en Madrid: depósito, devolución y descuentos

Información revisada el 5 de noviembre de 2026. La normativa se enlaza a su texto consolidado en el BOE y a la información oficial de la Comunidad de Madrid.

La fianza es la parte del alquiler que más dudas genera al final del contrato: cuánto se paga, quién la guarda, en qué plazo se devuelve y qué se puede descontar. En la Comunidad de Madrid, además, el propietario no puede quedarse el dinero: debe depositarlo en un organismo público. Repasamos las reglas paso a paso, tanto si alquilas tu vivienda como si vives de alquiler en Rivas-Vaciamadrid o en otro municipio de la región.

Cuánto es la fianza y qué otras garantías se pueden pedir

La Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a entregar, al firmar el contrato, una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y a dos mensualidades en el de uso distinto, como un local (BOE, artículo 36.1 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos).

Además de la fianza, cabe acordar una garantía extra, como un depósito o un aval bancario. En la redacción vigente de la ley, en los contratos de vivienda de hasta cinco años (o siete, si el propietario es una persona jurídica) esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades; en los arrendamientos temporales, el límite es de una mensualidad. Además, la ley establece que en ningún caso se puede exigir al inquilino que contrate un seguro de impago de renta u otras coberturas parecidas (BOE, artículo 36.5 de la LAU).

En los cinco primeros años de contrato (siete si el propietario es una persona jurídica) la fianza no se actualiza. En cada prórroga posterior, el propietario puede pedir que se aumente, o el inquilino que se reduzca, hasta igualarla a la renta vigente (BOE, artículo 36.2 de la LAU).

Una novedad que conviene seguir: el decreto de octubre

La prohibición de exigir seguros de impago, el límite de una mensualidad en los alquileres temporales y el documento de finalización que explicamos más abajo proceden del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 (BOE, Real Decreto-ley 29/2026). Un decreto-ley es una norma provisional: el Congreso debe pronunciarse sobre su convalidación o derogación en los treinta días siguientes a su promulgación (BOE, artículo 86.2 de la Constitución). Los contratos de temporada firmados antes de esa fecha tienen además un régimen transitorio propio (BOE, disposición transitoria octava de la LAU). Si vas a firmar o terminar un contrato próximamente, comprueba qué redacción del artículo 36 está vigente ese día.

El depósito obligatorio en la Comunidad de Madrid

La LAU permite a las comunidades autónomas obligar a los arrendadores a depositar la fianza, sin intereses, a disposición de la Administración hasta que termine el contrato (BOE, disposición adicional tercera de la LAU). La Comunidad de Madrid lo exige: el depósito es obligatorio para el arrendador, gratuito y sin devengo de interés, y se hace en la Agencia de Vivienda Social (Comunidad de Madrid, fianzas de arrendamiento).

Según la Comunidad, en el régimen general:

• Plazo: treinta días hábiles, descontando sábados, domingos y festivos, desde la celebración o la entrada en vigor del contrato. Fuera de plazo se aplica un recargo del 2 % sobre la fianza, que pasa al 5 % si ha transcurrido más de un año desde la firma (Comunidad de Madrid, depósito de fianzas en régimen general).
• Sanción: la Comunidad advierte de que no depositar la fianza puede suponer una sanción de hasta 90.000 euros (Comunidad de Madrid, fianzas de arrendamiento).
• Cómo se hace: con una autoliquidación en línea (modelo 251). El pago admite tarjeta, cargo en una cuenta del Banco Santander o ingreso en una oficina de esa entidad con el impreso ya cumplimentado. La referencia catastral es un dato obligatorio (Comunidad de Madrid; aplicación de depósito de fianzas).
• Si vuelves a alquilar la misma vivienda: puedes ahorrarte pedir la devolución y volver a depositar. La Comunidad permite compensar lo ya depositado con la fianza del nuevo contrato (modelo 252) e ingresar únicamente la diferencia; ese modelo se usa también para actualizarla si cambia la renta (Comunidad de Madrid).
• Para recuperarla: el propietario la solicita con el modelo 254 cuando el contrato ha terminado, y dispone para ello de cinco años; después, el derecho prescribe (Comunidad de Madrid, registro de depósitos de fianzas).

Al inquilino no le toca hacer el depósito, pero puede informarse: la Comunidad ofrece a arrendadores y arrendatarios un trámite de acreditación para consultar el estado de una fianza (Comunidad de Madrid, acreditación del depósito de fianza). Conviene pedir al propietario copia del resguardo y guardarla con el contrato.

La devolución al terminar el contrato

La regla clave está en la LAU: si transcurre un mes desde que el inquilino entrega las llaves y el propietario no le ha devuelto lo que le corresponde, esa cantidad empieza a generar el interés legal (BOE, artículo 36.4 de la LAU). La Comunidad de Madrid lo traduce en un plazo de un mes desde el fin del contrato y la entrega de llaves para devolverla (Comunidad de Madrid).

No siempre se devuelve todo, porque la fianza sirve de garantía de lo que el inquilino deba. Según el Código Civil, quien alquila tiene que devolver la vivienda en el mismo estado en que la recibió, con excepción del desgaste debido al paso del tiempo o a causas inevitables, y responde de los daños, a menos que demuestre que no fueron culpa suya (BOE, artículos 1561 y 1563 del Código Civil). La LAU, por su parte, atribuye al inquilino las pequeñas reparaciones derivadas del uso diario y al propietario las necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad (BOE, artículo 21 de la LAU).

El decreto de octubre añade una herramienta práctica: al acabar el contrato, propietario e inquilino tienen que reflejar por escrito cómo se devuelve la vivienda en un documento de finalización del arrendamiento que firman los dos. Si ese documento no existe o no menciona ningún desperfecto, la ley presume, mientras no se demuestre lo contrario, que la vivienda se devolvió en un estado de conservación adecuado (BOE, artículo 36.7 de la LAU).

Lista de comprobación para propietarios

• Cobra la fianza legal y, si la pactas, una garantía adicional dentro de los límites del artículo 36.5.
• Haz el depósito en la Agencia de Vivienda Social dentro de plazo y guarda el resguardo.
• Al firmar, adjunta un inventario y fotografías fechadas del estado de la vivienda.
• Al terminar, revisa la vivienda con el inquilino y firmad juntos el documento de finalización.
• Si descuentas algo, entrega una liquidación por escrito con cada concepto justificado (facturas, presupuestos o lecturas de contadores) y devuelve el resto antes de que pase un mes desde la entrega de llaves.
• Después, solicita a la Comunidad la devolución del depósito o compénsalo con el siguiente contrato.

Lista de comprobación para inquilinos

• Exige recibo de la fianza y de cualquier garantía adicional, y pide copia del resguardo del depósito.
• Revisa el inventario el primer día y anota por escrito lo que no funcione o esté deteriorado.
• Comunica las averías cuanto antes, como pide el artículo 21.3 de la LAU, y mejor por escrito.
• El día de salida, entrega las llaves con un documento fechado y firma el de finalización solo si refleja el estado real.
• Si pasado el mes no recibes el saldo, reclámalo por escrito y guarda prueba del envío. Antes de acudir al juzgado, la ley exige con carácter general haber intentado una negociación previa, que puede ser directa entre las partes (BOE, artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025).

En resumen

Una mensualidad de fianza, depositada en la Comunidad de Madrid en un plazo corto, y devuelta en el mes siguiente a la entrega de llaves con los descuentos justificados: esas son las reglas básicas. Si estás preparando un alquiler, en nuestra página de servicios tienes más información.

Contenido informativo general, no asesoramiento jurídico. La aplicación concreta depende del contrato, de su fecha y de la normativa vigente en cada momento.

Imagen de cabecera: ilustración editorial generada con IA; no representa una vivienda ni un documento reales.