Información revisada el 2 de noviembre de 2026. La normativa citada se enlaza a su texto consolidado en el BOE y a la información de la Agencia Tributaria.
Cuando vendes tu casa por más de lo que te costó, la diferencia es una ganancia patrimonial que, en principio, se declara en el IRPF. Pero si lo que vendes es tu vivienda habitual, la ley prevé dos situaciones en las que esa ganancia puede quedar exenta: cuando reinviertes el dinero en otra vivienda habitual y cuando el vendedor tiene más de 65 años. Conocerlas antes de poner el piso a la venta ayuda a decidir plazos y siguiente paso con números reales.
Primero: qué cuenta como vivienda habitual
Las dos exenciones exigen que lo que vendes sea tu vivienda habitual a efectos fiscales, y el concepto tiene reglas propias. El Reglamento del IRPF considera vivienda habitual la que ha constituido tu residencia durante un plazo continuado de al menos tres años, salvo que antes concurran circunstancias que obliguen a cambiar de domicilio, como matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo o cambio de empleo, entre otras análogas justificadas. Además, debes haberla habitado de forma efectiva y permanente en los doce meses siguientes a su compra o al final de las obras (BOE, artículo 41 bis.1 y 2 del Reglamento del IRPF).
Hay un margen importante para quien ya se ha mudado: a efectos de estas exenciones, se entiende que transmites tu vivienda habitual si lo es en el momento de la venta o lo fue hasta cualquier día de los dos años anteriores a la venta (BOE, artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF). Si dejaste de vivir en ella hace más tiempo, en general ya no contará como habitual a estos efectos, salvo los supuestos especiales que explicamos más abajo.
Exención por reinversión en otra vivienda habitual
La Ley del IRPF permite excluir de gravamen la ganancia obtenida al vender la vivienda habitual si el importe total obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Si reinviertes menos, solo queda exenta la parte proporcional de la ganancia que corresponde a lo reinvertido (BOE, artículo 38.1 de la Ley 35/2006).
El Reglamento concreta las condiciones (BOE, artículo 41 del Reglamento del IRPF):
- Plazo: la reinversión debe hacerse, de una vez o en varias, en un periodo no superior a dos años desde la venta. También cuentan las cantidades que destines a pagar una nueva vivienda habitual comprada en los dos años anteriores a la venta.
- Si tenías hipoteca: cuando compraste la vivienda vendida con financiación, el «importe total obtenido» que hay que reinvertir se calcula restando al valor de transmisión el capital del préstamo pendiente en el momento de la venta.
- Rehabilitación: se asimilan a la compra determinadas obras de rehabilitación de la que vaya a ser tu vivienda habitual, en los términos que fija el propio artículo.
- Si no cumples: la parte de la ganancia que deje de estar exenta se imputa al año de la venta mediante una autoliquidación complementaria con intereses de demora.
La Agencia Tributaria añade dos matices útiles. El primero: para considerar hecha la reinversión se tiene en cuenta el valor de adquisición de la nueva vivienda con independencia de que lo pagues con dinero propio o financiado, citando la Sentencia del Tribunal Supremo 1230/2020. El segundo: la firma de un contrato de arras no equivale a la adquisición; lo que cuenta es la adquisición jurídica, normalmente la escritura, dentro del plazo (Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025).
Cómo se comunica en la declaración
La exención no opera automáticamente: según la Agencia Tributaria, debes manifestar tu voluntad de acogerte a ella (Agencia Tributaria, transmisión de la vivienda habitual con reinversión). Cómo hacerlo depende del momento de la compra:
- Si compras en el mismo año de la venta o ya habías comprado en los dos años anteriores, la Agencia Tributaria indica que no se exige ninguna obligación formal específica, siempre que nada en la declaración contradiga la aplicación de la exención.
- Si vas a comprar en los dos años siguientes, debes hacer constar en la declaración del año de la venta tu intención de reinvertir. El Reglamento lo exige expresamente (BOE, artículo 41.3) y el Manual de la Agencia Tributaria señala los apartados del modelo donde se indica.
Para viviendas adquiridas a partir del 1 de enero de 2013, la Agencia Tributaria recoge el criterio del Tribunal Económico-Administrativo Central de que la exención por reinversión es un derecho del contribuyente, que puede ejercerse también instando la rectificación de la declaración presentada (Agencia Tributaria, Manual práctico de Renta 2025).
Si tienes más de 65 años
La ley declara exentas las ganancias patrimoniales que se producen al transmitir su vivienda habitual las personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia (BOE, artículo 33.4.b de la Ley 35/2006). En este caso no hace falta reinvertir, pero sí que la vivienda cumpla el concepto de habitual explicado arriba.
Para otros inmuebles que no sean la vivienda habitual, la ley prevé otra vía para los mayores de 65 años: excluir la ganancia si el importe obtenido se destina en seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, con un máximo de 240.000 euros (BOE, artículo 38.3 de la Ley 35/2006).
Novedad en vigor desde el 8 de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 ha dado nueva redacción al apartado 3 del artículo 41 bis del Reglamento (BOE, disposición final tercera del Real Decreto-ley 29/2026). Además de la regla de los dos años, el texto vigente añade dos supuestos (BOE, artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF):
- Para mayores de 65 años o personas con dependencia severa o gran dependencia, la vivienda se considera habitual hasta el momento en que trasladaron su residencia a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado por razón de su edad o dependencia.
- En separación, divorcio o nulidad, cuando uno de los cónyuges tuvo que dejar la vivienda, el requisito de ocupación se entiende cumplido si se da en el cónyuge que permaneció en ella.
Un apunte de prudencia: los reales decretos-leyes deben someterse a convalidación o derogación del Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación (BOE, artículo 86.2 de la Constitución), y el anterior Real Decreto-ley 26/2026, que modificaba este mismo apartado, fue derogado (BOE, acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 26/2026). Si tu venta depende de estos supuestos, comprueba la situación de la norma en la fecha de la operación.
Lo que estas exenciones no cubren
Las exenciones del IRPF no se trasladan a la plusvalía municipal: es un impuesto distinto, con su propia lista de exenciones, en la que no figuran ni la reinversión ni la edad del vendedor, y en las ventas lo paga quien transmite (BOE, artículos 105 y 106 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales). Puedes hacer una primera estimación con nuestra calculadora de plusvalía y la página de impuestos de venta.
Antes de vender: una lista rápida
- Confirma desde cuándo vives en la vivienda y si lo puedes acreditar (empadronamiento, suministros, correspondencia).
- Si ya te has mudado, anota la fecha: el margen de dos años cuenta desde ahí.
- Pide a tu banco el capital pendiente de la hipoteca a la fecha prevista de venta.
- Si vas a comprar otra vivienda, encaja los plazos de arras y escritura para que la adquisición quede dentro de los dos años.
- Guarda escrituras, facturas de mejoras y gastos de compra y venta: sirven para calcular la ganancia.
En ALFA RIVAS CASAMEDIDA te ayudamos a coordinar la venta y la compra para que los plazos encajen, y puedes empezar con una valoración gratuita de tu vivienda o con nuestros simuladores. Para la parte fiscal, lo recomendable es contar con un asesor que revise tu caso concreto.
Contenido informativo general, no asesoramiento fiscal individual. La aplicación de cada exención depende de las circunstancias del contribuyente y de la normativa vigente en la fecha de la operación.
Imagen de cabecera: ilustración editorial generada con IA; no representa una vivienda en venta ni documentos reales.
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